- 發布日期:105-08-29
- 資料來源:法規會
專題摘要:
王先生在公司附近承租了一間房子，環境堪稱幽雅，離上班地點又近，當初就是基於這個理由，所以與房東簽約時，租賃期限一訂就是三年，以免經常在為搬家苦惱，沒想到王先生才住了一年多，房東趙先生即因為準備移民加拿大，最近委託房屋仲介公司處理，擬將該房屋賣掉，因此，王先生非常擔心所住的房子被房東賣掉後無法再繼續住下去。如果房子真的移轉與第三人後，原來的租賃契約是否繼續生效，承租人可不可以再繼續住下去呢？
說明:
我國民法第四百二十一條規定，所稱租賃，係指當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。出租人將房屋租與他方使用，最主要的目就是收取租金，房子出租後，當然交由承租人占有使用，惟出租人在租賃關係存續中，將該租賃物所有權轉讓與第三人時，承租人之權利是否受到影響呢？依民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，縱 將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，對於法律如此規定，我們稱之為所有權讓與不破租賃原則。
有了前述法律的規定，始能保護承租人的權益，換句話說，租賃契約原本祇存在於出租人與承租人之間，雙方受租賃契約的拘束，與第三人一點關 係都沒有，但有了民法第四百二十五條的規定，使租賃關係也拘束到第三人 （即買受房屋的人）的權利行使，使承租人在使用收益中的房屋，並不因出租人有權利賣掉而受到一丁點的影響，也就是說，在承租人與受讓人間，勿須再另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，亦即當然讓受出租人所有的權利，並承擔其義務，原出租人更不能終止契約，要求返還租賃物。
承租人有了法律的保護，使其租賃關係繼續存在，惟其租賃期限並非無限期的繼續，仍須以原租賃契約所訂的期限來履行，租期屆滿，租賃關係即 消滅，未定期限者，如果有土地法第一百條之情形者，仍得終止租賃契約。案例中房東將房屋賣給第三人，第三人依法律之規定，要承受出租人所有的 權利及義務，使租賃契約仍舊存續，故承租人王先生仍可依租賃契約繼續住 下去，直至租期屆滿。
(桃園榮譽國民之家法律顧問梁治律師提供)
［文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準］
