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違章建築的買賣?

  • 發布日期:108-04-11
  • 資料來源:法規會

淺談違章建築之事實上處分權

一、 前言

  依民法第 758 條第 1 項:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」可知,不動產物權之得、喪、變更以及設定,依法需為登記,始生效力。然,不動產中違章建築因屬於違法建造,依法不能辦理登記,故違章建築無法依上開規定移轉所有權,但現實上違章建築之買賣所在多有,實務因而衍生出「事實上處分權」之概念,以解決違章建築買賣之問題,本文將簡單介紹事實上處分權之意義。

二、 事實上處分權之意義

  按最高法院 67 年度第 2 次民事庭庭長會議決定(一):「……違章建築之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人……」可知,由於違章建築不能辦理移轉登記,故違章建築之買賣,出賣違章建築者,所讓與之權利非違章建築所有權,而係違章建築之事實上處分權。

  又依最高法院 89 年度台上字第 284 號民事判決:「……惟查所謂事實上處分權係指對房屋無所有權而對之全部有事實上之處分權能而言……」,以及最高法院 99 年度台上字第 1723 號民事判決:「……然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得以事實上處分權讓與,受讓人所取得之事實上處分權,較之所有權人之權能,實屬無異……」,據此可知,實務上認為,所謂之事實上處分權,其權能之內容與所有權相當,故違章建築之買賣中,取得事實上處分權者,所獲得之權能,似與所有權相當。

  既稱「事實上處分權」,而不稱之為「所有權」,代表其與所有權仍有不同,最高法院 103 年度台上字第 2241 號民事判決即認為:「……該事實上處分權究與物權性質不同,自無同法第七百六十七條第一項物上請求權規定適用,亦無類推適用餘地……」,實務上認為,若僅取得違章建築事實上處分權者,因為並未取得所有權,當違章建築遭他人不法侵占時,是無法依所有權或類推所有權之規定請求返還違章建築或除去其侵害。

三、小結

  如前所述,僅取得違章建築事實上處分權者,若違章建築遭他人不法侵佔時,不能依民法所有權相關規定請求返還或除去其侵害,然非謂事實上處分權遭他人不法侵害時,事實上處分權人無法依民法保障其權利。違章建築之事實上處分權仍屬財產權,若受有侵害,尚可依侵權行為之規定,請求回復原狀方式,請求返還,或依民法第 962 條2返還占有或除去妨害等規定,保障其事實上處分權,但需注意的事,此等權利與所有權不同,均有時效規定,若逾期不行使,或將無法依上開規定保障自己事實上處分權。

 

(退除役官兵輔導委員會臺中榮民總醫院法律顧問李慶松律師提供)

[文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準]

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  • 最近更新日期:112-04-13
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