- 發布日期:105-08-25
- 資料來源:法規會
案例摘要：
Ａ地主有甲塊土地，土地上有一棟平房是Ａ之先父所有之未辦理保存登記者，也未辦理遺產分割，為Ａ之先父名下所有，一天Ａ將土地辦理所有權移轉登記予Ｂ完畢。有一天Ａ之兄弟知道Ａ將甲塊土地上開出售之事，Ａ之兄弟欲以此同一價格主張優先購買權行使，於法有據嗎？
研析意見：
按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權人讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓仁間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。即出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地。
又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例可資參照。
另民法第四百二十五條之一即以此意旨為修法增定，其規範目的在於調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，是所謂土地及房屋同屬一人所有，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院八十九年度台上字第二八四號判決參照），亦包括親子與夫妻間，即雖與法律所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸前述判例及法文規範目的，依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在。」此有臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第190號判決要旨可參。
因此，甲塊土地上平房自宜認定有法定地上權或法定租賃之關係存在，以契合前開所述民法第425條之1之修法意旨，冀免因嗣後輾轉繼承或移轉而使地上建築物成為無權占有。
綜上所述，房屋對於座落土地尚非無權占用。依土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。該平房公同共有人依土地法第104條規定，即有優先購買權，而此優先購買權具有對世效力，Ａ沒有將渠出售甲塊土地同一條件優先通知Ａ之兄弟，據土地法第104條規定，不得對抗Ａ之兄弟。
(苗栗縣榮服處法律顧問陳淑芬律師提供)
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