- 發布日期:107-04-02
- 資料來源:法規會
一、案例：
南投市民阿義與房東老林訂立房屋租賃契約以供其作生意之用，為期4年。並且在契約中約定押租金金額為4期（4個月）的租金。2年後阿義因為生意下滑，無法負荷房租，請問：
（一）阿義可否主動要求房東老林以押租金抵充房租？
（二）如果阿義想要提前終止租賃契約，但老林卻以阿義提前終止租約，依約他 可以無庸返還押租金給阿義， 阿義可否請求返還全部或部分押租金？
（三）又如果租賃期限（4年）屆滿，阿義並無欠租情事，但老林卻不願退還押租金，則阿義可否拒絕返還房屋？
二、法律解析：
（一）押租金之目的在於擔保承租人之租賃債務，其範圍包括租金債務及損害賠償之債務。基於上開目的，租賃關係終了後，若承租人欠有租金或負有損害賠償債務無須當事人意思表示即可當然抵充該債務；但是租賃關係尚未終止時，由於是否抵充涉及出租人是否需提前返還押租金，故屬於出租人之權益，其是否抵充則為出租人之權益，承租人無法主動要求。對此問題，最高法院之判例亦認為「而押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，自可由出租人主張抵付租金，…」（參見最高法院65年台上字第2714號判例），另司法院院字第1579號解釋亦採此旨。是以，本案中阿義不可主動要求房東老林以押租金抵充房租。
（二）基於民法的契約自由原則，法律原則上不會介入當事人間之法律關係，所以本件阿義與房東老林間既然已經在租賃契約中訂有關於押租金之約定，當事人間關於押租金之法律關係，即應依契約約定為之。但是，為了提供當事人間的最低保障，並實現實質正義，法律於是規定了契約於違反法律強行規定或公序良俗時，無效（民法第71條與72條規定參照）。所以，依據土地法第99條規定，關於不動產之租賃契約，當事人間若有押租金之約定者，其金額不得超過租約2期之應繳金額。本條規定就是所謂法律的強行規定，當事人間的約定如有違反，其超過2期部分的約定應屬無效，並非全部的約定皆屬無效。依土地法第99條第2項規定：「已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」所以，阿義必須切記，先對老林主張超過2個月租金之押租金抵付租金，如果阿義已付清租金來不及主張抵付，再依照民法第179條規定，向老林主張返還該多收部分的不當得利返還請求權。
（三）依最高法院69年台上字第3985號判決之意旨略謂：「承租人交付押租金予出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所產生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行。」此外最高法院67年台上字第980號判決亦同此旨。故阿義於租賃關係終止後依法負有返還租屋之義務，但該義務與老林退還押租金之義務並無同時履行之關係，也就是並無民法第264條同時履行抗辯之適用，因此阿義不得以老林不退還押租金為由而拒絕返還房屋。
(國軍退除役官兵輔導委員會南投縣榮民服務處法律顧問吳萬春律師提供)
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