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違章建築房屋買賣

  • 發布日期:107-04-18
  • 資料來源:法規會

       老李因為子女都在大陸居住多年,想將自己住了三十多年的房子賣掉,搬到大陸和子女同住養老,鄰居老蔣已在老李隔壁租房子居住多年,遂向老李把房子買下來,這房子是三十多年前建商在私人的空地上蓋的,沒有土地權狀,建商原本將房子賣給一對夫婦,後來夫婦搬家,將房屋賣給了老李,老李買房子時,有和出賣的夫婦一起到稅務局辦理房屋稅籍變更為老李的名字,多年來老李接到房屋稅單都有按時繳納房屋稅,房子賣給老蔣後,也去辦理房屋稅籍變更為老蔣的名子。老蔣買房子後花了錢整修,住了二年,日前卻收到法院開庭傳票,地主向法院起訴要老蔣將房屋拆除,土地清空後交還地主,老蔣忿忿不平,認為自己買房子都有憑據,還有國稅局的稅單,地主憑甚麼要自己拆屋? 

       按民法第66條規定:「稱不動產者,為土地及其定著物。房屋為地上之地著物,為不動產的一種,土地也是不動產之一種,房屋或土地的所有權也就是不動產的所有權。」、第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。前項行為,應以書面為之。」。

       因此,不論是房屋或者是土地, 如果是依法律行為例如買賣而取得的話,都必須經過物權登記,才發生所有權移轉的效力。建商在原始出資建築時,為房屋之原始起造人,興建完成時即為房屋之所有權人,但並沒有辦理建物之保存登記,因為是違章建築,之後依序買賣房屋的夫婦、老李及老蔣等人,買賣時也都沒有辦理房屋的所有權登記,故實際上並沒有取得地上房屋的所有權,法院實務上認為只是取得房屋事實上的處分權。

       房屋稅籍登記、變更等,只是稅務主管機關基於稅務之管理行為,無法作為房屋所有權之判斷依據,所以稅籍變更為買受人名下,不表示取得房屋所有權。

       老蔣雖然取得房屋無事實上之處分權,對於房屋之佔有、管理、使用、收益都沒有問題,但是房屋座落的土地,並沒有經過地主同意,對於地主而言就是無權占用,登記為土地所有權人之地主,基於民法第767條之物上請求權,可以請求排除侵害所有權之占用行為,亦即要求法院判決將地上物拆除,土地清空交還等。

(國軍退除役官兵輔導委員會新竹榮民服務處法律顧問盛枝芬律師提供)

[文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準]

      

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  • 最近更新日期:112-04-13
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