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房東提前終止租約

  • 發布日期:108-07-01
  • 資料來源:法規會

一、案例摘要

 

A 向 B 承租房屋,因 A 患有精神疾病,時常發出聲響擾其鄰居身心疲憊不得安寧,鄰居乃向 B 抗議,要求 B 立即請A搬家,B 為求與鄰居之間的和諧,於是請求A 提前於租約到期前搬家,但請求之時租賃契約未到期,A 得否拒絕搬遷?

二、 法律解析

一、本案出租人B欲終止租賃契約,須有法律規定或契約約定的終止事由發生,且為出租人享有的終止權,出租人才能終止租約。

二、 依契約自由原則,當事人於訂定租賃契約時得自由約定何人享有終止權及終止契約之事由,故本案應先審究雙方租賃契約有無事先約定意定終止租約事由。

如依照內政部頒布的房屋租賃契約書範本,約定承租人不得違法使用,或存放危險物品,影響公共安全,如有者,出租人即可終止契約。我們自行擬定租賃契約時也可註明如承租人有酗酒、噪音等擾鄰行為或其他致生公共安全危險之行為者,出租人得隨時終止租約藉以保障居住品質。

三、 若無意定終止租約事由者,則視房東可否主張民法上出租人之法定終止租約。

事由:

(一) 民法第438條:承租人未依雙方約定方式為租賃物之使用收益。

(二) 民法第440條:承租人遲延給付租金總額達2個月之租額且遲延給付期間已逾2個月。

(三) 民法第443條:承租人未經出租人同意為租賃物之轉租。

(四) 民法第 447 條:承租人乘出租人不知或不顧出租人異議取去留置物。

四、本案中,除非房客有上述事由發生時,出租人得終止租賃契約。若無上述法定終止事由,亦無租賃契約約定終止事由時,於租賃契約未到期前,B 不能只因 A患有精神病即終止租約,A 亦可拒絕搬遷,此重點房東不可不知。

(國軍退除役官兵輔導委員會南投縣榮民服務處法律顧問吳萬春律師提供)

[文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準]

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  • 最近更新日期:112-04-13
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