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房客欠租之終止租約問題

  • 發布日期:109-07-31
  • 資料來源:法規會

老吳第一次當房東,跟房客約定每月1號繳租金,並且先收了2個月租金當作押金,但雙方沒有簽書面契約。房客起初正常繳租金,但半年後就沒有再支付,也聯絡不到人。老吳可以怎麼處理呢?

  1. 依民法第440條規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」
  2. 由上可知,雖然老吳與房客沒有簽書面租約,但於房客遲付租金時,老吳仍可催告房客必須於一定的期限內繳交欠租,且如房客遲付租金的總額已達2個月租金數額,又不依催告期限繳交欠租,則老吳可以通知房客終止租約,請房客搬離。
  3. 但須注意者為,土地法第100條規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」,也就是說,依土地法第100條第3款規定,在房東有先收房客押金的情形下,應先扣除押金後,房客欠繳租金總額仍達2個月以上時,房東才能終止租約,收回房屋。
  4. 因此,老吳應先統計房客已欠繳多少的租金,並且宜發信函、或用其他可資查證的方式,催告房客在一定期限內必須繳清欠租金額,如房客仍不予繳清欠款,且在扣抵掉押金後,房客所欠的租金數額仍然達2個月以上的租金數額者,則老吳可以再發信函通知房客終止租約,請房客搬離房屋;如房客仍拒不搬離,則老吳可以向法院起訴,請求房客遷讓房屋。

 

(國軍退除役官兵輔導委員會臺北榮民總醫院法律顧問馬傲秋律師提供)

[文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準]

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  • 最近更新日期:112-04-10
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